يعيش القطاع العقاري تداعيات الاوضاع السياسية والامنية المضطربة، وإمتدادات واستمرارية الازمة السورية، وتعقيدات ملف النازحين اضافة الى تداعيات البيئة الاستثمارية الضبابية

يعيش القطاع العقاري تداعيات الاوضاع السياسية والامنية المضطربة، وإمتدادات واستمرارية الازمة السورية، وتعقيدات ملف النازحين اضافة الى تداعيات البيئة الاستثمارية الضبابية والارتفاعات الجنونية لاسعار العقارات، وابتعاد المستثمرين العرب الخليجيين وعرض العديد منهم عقاراتهم للبيع، وتريث اللبنانيين في الخارج، وضعف امكانيات اللبنانيين المقيمين، وتحوّل المستثمرين العرب  نحو دبي ومناطق اخرى.

لهذه الاسباب يعاني القطاع العقاري منذ نهاية العام 2010  حالات ركود وانخفاض حاد في الطلب، تباطؤ وتأجيل للعديد من المشاريع، تراجع ومرونة وثبات في الاسعار. فتقلص عدد المبيعات العقارية خلال فترة 2010 – 2013 حوالي 26.6 % من 94320 الى 69198 ، وتراجعت مساحات البناء المرخصة حوالي 27 % من 17.26 مليون متر مربع الى 12.62 مليون متر مربع، وانخفضت قيمة المبيعـــات حوالـــي 8.2 % مــــن 9.48 مليار دولار الى 8.7 مليار دولار وتقلص عدد الشقق السكنية المباعة سنويــا بنسبـــة 26 % من 23 الف الى 17 الف.

كذلك  أظهرت الاحصاءات لعام 2013 بأن تراخيص البناء للشقق التي تراوح مساحتها بين 100 متر مربع و200 متر مربع مثلت  حوالي 69.3 % من اجمالي التراخيص منها 45 % للمساحات بين 100 متر مربع و 150 متر مربع و ان بيروت حصلت  فقط على نسبة 4.8 % من اجمالي التراخيص بينما حصل جبل لبنان على 46.8 % بسبب الكلفة المرتفعة للارض في العاصمة.

في المقابل شهدت اسعار العقارات، منذ العام 2010 حالات انخفاض ومرونة وثبات في الاسعار، انخفاض وصل الى 25 % في بعض المناطق المتوترة خارج بيروت وضواحيها، وراوح بين 10 % و 20 % في اسعار الشقق الضخمة والكبيرة في العاصمة نتيجة الاسعار المرتفعة للشقق وابتعاد المستثمرين العرب وعرض شققهم للبيع، وتريث المستثمرين اللبنانيين غير المقيمين بينما بقيت الاسعار ثابتة و مرنة ومنفتحة على التفاوض بنسبة تراوح بين 5 % و 10 %  للشقق المتوسطة والصغيرة في العاصمة والجوار نتيجة توفر التسليفات المصرفية للسكن وسياسة ضخ السيولة ودعم الفوائد من المصرف المركزي اضافة الى ان مرونة الاسعار تتوقف  على الاوضاع المالية للمطورين و مستوى مبيعاتهم في مشاريعهم وكلفتهم للارض .
-1-
أما لجهة اسعار الاراضي في العاصمة فبقيت ثابتة مع ارتفاعات سنوية مقبولة وطبيعية بسبب ندرتها وإرتياح مالكيها ماليا بينما انخفضت في شكل ملموس في بعض المناطق المضطربة والمتوترة خارج العاصمة وضواحيها.

اخيرا اللافت للانتباه ان ثبات اسعار بعض العقارات خلال الثلاث سنوات الاخيرة يعني تراجع قيمتها الحقيقية حوالي 15 % بفعل التضخم، وان النزوح السوري لم يؤثر على اسعار الشقق لان الطلب للشراء بقي محدودا لم يتجاوز 1500 وحدة سكنية بينما جاء التأثير بشكل ملحوظ على اسعار الايجارات.

في الوقت عينه نلفت الانتباه الى ان العديد من مسببات الفورة العقارية لم تعد قائمة منها تدني اسعار العقارات في لبنان في العام 2007 مقارنة مع اسعار العقارات في الدول المجاورة، الطفرة المالية في المنطقة العربية، إنهيار الاسواق المالية العربية والازمة المالية العالمية وأزمة دبي، أزمات جعلت من لبنان ملاذ آمن ومستقر ومجدي للاستثمار في قطاعاته العقارية والمصرفية من قبل المستثمرين العرب واللبنانيين غير المقيمين.

على الرغم مما ذكرناه فإن صمود القطاع العقاري وعدم انهياره، يعود الى الاسباب التالية:

1- ندرة الاراضي  وإنحسار مساحات الاراضي الصالحة للبناء في العاصمة اضافة الى ملاءة أصحابها المالية.

2- الطلب على الشقق هو حقيقي للسكن بنسبة 80 % وللمضاربة بنسبة 20 % اضافة الى ان اكثر من 90 % من الشارين هم لبنانيون.

3- الامكانيات المالية لغالبية المطورين مرتاحة اضافة الى المستوى المقبول للرافعة المالية عندهم.

4- سياسة الدعم المالي من قبل مصرف لبنان للقطاع العقاري: ضخ 2200 مليار ليرة في العام 2012 منها 50 % للقطاع العقاري و 1200 مليار ليرة في العام 2014 ، يتوقع ان يخصص منها اكثر من 60 % للقطاع العقاري. يضاف اليها القروض السكنية الممنوحة من القطاع المصرفي التي بلغت حوالي 7.8 مليار دولار في العام 2013 مشكلة نسبة 14.5 % من اجمالي التسليفات واستفاد منها حوالي 59.4 الف مستفيد.

-2-

5- تحوّل وجهة استثمارات المطورين نحو الشقق الصغيرة والمتوسطة و الى خارج العاصمة حيث كلفة الارض متدنية وذلك لتلبية امكانيات الشارين.

يخشى ان يبقى الجمود مسيطرا على القطاع العقاري في المدى القريب والطلب ضعيفا نتيجة ضبابية الاوضاع السياسية والامنية الداخلية، وارتباط لبنان بالازمة السورية. من هذا المنطلق يتوقع ان تبقى اسعار الاراضي في العاصمة وضواحيها مستقرة مع تحسنات طبيعية، وان يستمر انخفاضها في المناطق المتوترة امنيا، و ان تبقى اسعار الشقق الضخمة والفخمة مستقرة في مستواها الحالي المنخفض، و اسعار الشقق المتوسطة والصغيرة ثابتة ومرنة.